۱۳۹۸/۷/۲۲

رشد ۷۴ درصدی قیمت خانه‌های کوچک + جدول

شهریورماه امسال واحدهای کمتر از ۴۰ متر مربع با ۷۴ درصد رشد قیمت، بالاترین میزان تورم را در بازار مسکن شهر تهران داشته‌اند.

فشار تقاضا برای واحدهای کوچک متراژ که از افزایش شدید نرخ مسکن نشأت گرفته، نرخ تورم آپارتمان‌های کمتر از 40 متر مربع را به سطح بالاتری نسبت به دیگر گروه‌های متراژی رساند؛ هرچند نرخ هر متر مربع این گروه از آپارتمان‌ها با توجه به منطقه قرارگیری آن که بیشتر در محدوده جنوب تهران است پایین‌تر از سایر واحدها است.

 در شرایطی که میانگین نرخ مسکن شهر تهران در شهریورماه 1398 به 12 میلیون و 667 هزار تومان در هر متر مربع رسیده، جزییات ارائه شده از معاملات نشان می‌دهد واحدهای با متراژ کمتر از 40 متر بیشترین رشد نرخ را به میزان 75.4 درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل تجربه کرده‌اند. این در حالی است که میانگین رشد نرخ در شهر تهران نسبت به ماه مشابه سال گذشته 57 درصد گزارش شده است.

گزارش‌های میدانی حاکی از آن است که آپارتمان‌های کمتر از 40 متر مربع سهم چندانی از بازار را در اختیار ندارند، اما نسبت به دیگر واحدها زودتر به فروش می‌رسند؛ چراکه افزایش بیش از 200 درصدی نرخ مسکن در تهران طی دو سال اخیر، متقاضیان را به سمت واحدهای کوچک متراژ و البته قدیمی سوق داده است. مشاوران املاک می‌گویند در شرایطی که از دو ماه اخیر مالکان واحدهای بزرگ متراژ نرخ‌های پیشنهادی را بعضا تا 30 درصد پایین آورده‌اند، کاهش نرخ پیشنهادی آپارتمان‌های 40 تا 50 متر، اندک بوده و معمولا مالکان این واحدها کمتر تخفیف می‌دهند.

قیمت پیشنهادی خانه‌های 40 متری تهران در مهرماه98

محله       سنبنا     قیمت (تومان)

جیحون   2 سال    470 میلیون

شهران     20 سال   700 میلیون

کارون     12 سال   360 میلیون

پیروزی    10 سال   440 میلیون

تهران نو   12 سال   450 میلیون

سی‌متری جی        16 سال   310 میلیون

بلوار فردوس          2 سال    750 میلیون

آهنگ     5 سال    365 میلیون

تهرانپارس             16سال    420 میلیون

 

بر اساس گزارش بانک مرکزی طی سال‌های پس از 1392 واحدهای 60 تا 70 متر مربع همواره بیشترین سهم را از تعداد معاملات مسکن شهر تهران به خود اختصاص می‌دادند تا این‌که آذرماه 1397 برای نخستین بار این رتبه از آن واحدهای 50 تا 60 متر مربع شد که نشان می‌دهد جهش نرخ مسکن منجر به سوق یافتن تقاضا به سمت واحدهای کوچک متراژ شده است. این روند با نوساناتی در ماه‌های بعد از آن مواجه شد و در شهریورماه 1398 واحدهای 50 تا 60 متر مربع با 15.7 درصد از کل معاملات، بالاترین سهم را در توزیع فراوانی تعداد معاملات شهر تهران بر حسب سطح زیربنای و احد مسکونی از آن خود کردند.

از سوی دیگر بر اساس شاخص دفتر اقتصاد مسکن هم‌اکنون گروه متراژی 40 تا 60 متر مربع با سهم 27.2 درصد بالاترین میزان معاملات را دارد. شهریورماه 1397 و 1396 این رتبه از آن واحدهای 60 تا 80 متر مربع بود.

همان‌طور که نمودار نشان می‌دهد بیش از نیمی از معاملات معادل 53 درصد در واحدهای مسکونی با زیربنای بین 40 تا 80 متر مربع صورت گرفته است.

هم‌چنین نرخ رشد نرخ خانه‌های دارای متراژ کمتر از 40 متر مربع، بیشتر از دیگر گروه‌های متراژی بوده است. شهریورماه 1398 تورم واحدهای کمتر از 40 متر مربع 75 درصد بود که بالاترین میزان رشد در بازه‌های متراژی محسوب می‌شد؛ در حالی که مطابق نمودار زیر، واحدهای 140 تا 160 متر مربع کمترین نرخ افزایش را با 33 درصد به خود اختصاص دادند.

JADVALmaskan.jpg

بیشترین معاملات در واحدهای بیش از 12 میلیون تومان در هر متر مربع

توزیع واحدهای مسکونی معامله شده در تهران برحسب نرخ هر متر مربع نیز حاکی از آن است که بیشترین سهم مربوط به واحدهایی با نرخ بیش از 12 میلیون تومان معادل 48 درصد بوده است. پس از آن واحدهای در بازه نرخ بین 7 تا 9 میلیون و 9 تا 10 میلیون تومان به ترتیب با 15 و 7.4 درصد بیشترین سهم از معاملات را برحسب نرخ یک متر مربع در شهریورماه 1398 به خود اختصاص داده‌اند. نمودار زیر نشان می‌دهد تقریبا نیمی از معاملات مسکن شهریورماه 1398 شهر تهران را واحدهای مسکونی با نرخ 12 میلیون تومان در هر متر مربع تشکیل داده است.

JADVALmaskan22.jpg

افزایش تدریجی معاملات آپارتمان‌های قدیمی

از سوی دیگر طی پنج سال گذشته خریداران به‌تدریج به واحدهای قدیمی‌تر روی آورده‌اند. در شهر تهران، فروش آپارتمان‌های با عمر شش سال به بالا طی پنج سال گذشته از 45 درصد به 60 درصد افزایش یافته است. مهرماه سال 1393 آپارتمان‌های با عمر بنای شش سال به بالا 44.7 درصد از کل معاملات شهر تهران را به خود اختصاص داده بودند. این رقم در مهر سال 1394 به 44.9 درصد رسید. مهرماه 1395 آپارتمان‌های مذکور 48.3 درصد از کل معاملات را در بر گرفتند. مهر 1396 واحدهای مسکونی بالای شش سال 53.8 درصد خرید و فروش را به خود اختصاص دادند. در مهرماه 1397 نیز سهم آپارتمان‌های شش ساله به بالا از کل مبایعه‌نامه‌های شهر تهران 55.5 درصد شد. شهریورماه 1398 خانه‌های شش سال و بیشتر 59.2 درصد از کل معاملات پایتخت را به خود اختصاص دادند.

هم‌چنین مهرماه 1393 واحدهای بیش از 20 سال 6.6 درصد از کل معاملات را در بر می‌گرفت. این رقم در شهریورماه 1398 به 10.9 درصد رسیده است. خرید و فروش خانه‌های 16 تا 20 سال نیز از 6.1 درصد در مهرماه 1393 به 15.9 درصد از کل معاملات در تیرماه 1398 رسید.

با وجودی که تعداد قراردادهای خرید و فروش در شهریورماه 1398 با 2787 فقره 73 درصد نسبت به زمان مشابه سال گذشته کاهش داشته، حرکت طرف تقاضا به سمت واحدهای قدیمی و کوچک متراژ از نمایه‌های اصلی بازار مسکن در ماه‌های اخیر بوده است. رسیدن تعداد معاملات به کمتر از 3000 فقره در شرایثطی که 2 میلیون و 650 هزار واحد مسکونی در پایتخت وجود دارد به این معناست که معاملات تقریبا قفل شده است.

منبع: گسترش نیوز/میزان